中金發(fā)布研報稱，基于對中海物業(yè)（02669）細分業(yè)務結構及毛利率調整，下調2025年和2026年盈利預測5%和6%至16.0億元和17.1億元（同比分別增長6%和7%）。維持跑贏行業(yè)評級和目標價6.5港元（對應12倍2025年市盈率，隱含22%上行空間），主要考慮到市場風險偏好變化，公司當前交易于10倍2025年市盈率。

中金主要觀點如下：

1H25業(yè)績略低于市場預期

公司公布1H25業(yè)績：收入同比增長4%至70.9億元，歸母凈利潤同比增長4%至7.7億元，略低于市場預期，主要系其他收入下降、減值撥備有所新增等原因所致；公司中期每股派息0.1港元（普通派息0.09港元+特別派息0.01港元），對應派息比例40%（2024年36%，1H24

35%）。

外拓大體平穩(wěn)，在管項目持續(xù)換倉保持良性發(fā)展

2025年上半年公司外拓年合約額約9.8億元（其中城市運營占比超過60%），與去年同期大體持平；其中千萬元級項目的年化合約額均值提升17%，外拓質量保持平穩(wěn)提升態(tài)勢。上半年末在管面積較2024年末凈增加500萬平米，主要原因系上半年退盤2，680萬平米，對應包干制下的基礎物業(yè)毛利率小幅提升0.1個百分點至13.6%。

增值服務整體承壓，細分資產運營及工程服務仍有韌性

2025年上半年公司住戶及非住戶增值服務收入體量均出現(xiàn)不同程度下行，主要系整體環(huán)境影響。住戶增值服務方面，上半年收入同比下降12%至6.1億元，其中房屋租售等社區(qū)資產運營服務收入同比實現(xiàn)增長6%，居家生活服務及商業(yè)運營收入同比則下降26%；非住戶增值服務端，與地產行業(yè)較為相關的交付前查驗等業(yè)務拖累整體收入增速，工程服務收入則保持雙位數(shù)左右的增長。

綜合收繳率略有改善，賬款管理維持良性

該行測算1H25綜合回款率同比小幅提升，其中當年回款率同比上行、往期回款率則小幅下行。貿易應收款原值同比增長1%，低于上半年收入增速。

料下半年經營趨勢平穩(wěn)中或略有改善

上半年公司經營面臨一定壓力，展望下半年該行預計或略有改善：一方面經歷過去一年半的集中退盤，公司低效項目規(guī)?；謴椭梁侠硭剑罄m(xù)退盤壓力邊際減弱；另一方面，住戶增值服務端，公司加大在資產運營服務以及部分居家生活服務的推進力度和業(yè)務覆蓋范圍，預計對下半年的業(yè)務進展有一定支撐。

風險提示：增值業(yè)務發(fā)展不及預期，項目拓展成果或前端利潤率不及預期。

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